Por Jordan Fenster
El sistema interestatal de los Estados Unidos se construyó entre 1940 y 1960, atravesando y destruyendo algunas comunidades existentes y creando valor para otras, según Jeffrey Cohen, académico de Kinnard en bienes raíces y profesor de finanzas en la Escuela de Negocios de la Universidad de Connecticut.
Cohen y su equipo encontraron una correlación directa entre la proximidad a la I-84 y un mayor aumento en el valor de la vivienda después de que se construyó la carretera.
“Lo que descubrimos es que las propiedades que están cerca de 84 en el centro de Hartford tienden a venderse por más que las propiedades que están más alejadas de 84 en el centro de Hartford con el tiempo”, dijo. “Una de las otras cosas que notamos es que la tasa de propiedad de vivienda entre los residentes negros de Hartford durante la década de 1960 es menos de la mitad del uno por ciento”.
Juntó los dos puntos de datos y Cohen concluyó que la construcción de la carretera benefició a las familias blancas.
“Si bien se acumuló una enorme cantidad de riqueza durante el período de tiempo de 1940 a la década de 1960, antes y después de la construcción de la carretera, la gran mayoría de esa riqueza se produjo para los residentes no negros de Hartford, debido al hecho de que tan pocas familias negras o propietarios negros estaban en esos vecindarios cerca de la carretera”, dijo.
Cohen explicó que un factor que hizo que las casas más cercanas a la carretera aumentaran su valor más que otras es el acceso. Si una familia tiene acceso a la carretera, eso es acceso a trabajos, comercio, recreación.
Aunque no miró específicamente a otras comunidades, Cohen estuvo de acuerdo en que el condado de Fairfield podría seguir el mismo patrón. Las comunidades más caras están a lo largo de la I-95.
“El resultado de que los valores de las propiedades se apreciaron después de que se construyeron las carreteras, que puedo decir, es muy probable que haya ocurrido en otros lugares”, dijo. “Una de las cosas que hizo que Stamford fuera más deseable es que era más fácil viajar a la ciudad de Nueva York después de que se construyeron las autopistas que antes”.
Cohen tuvo “cuidado de decir” que la correlación no es lo mismo que la causalidad. La construcción de la carretera puede ser uno de los muchos factores que dieron como resultado un aumento en el valor de la vivienda, aunque existe una correlación entre los dos puntos de datos.
“Tenemos que tener cuidado de no decir ‘causó’. ¿OK? Está ‘asociado con’”, dijo. “Es muy difícil probar la relación causal”.
En las comunidades que Cohen estudió, el valor de la vivienda no aumentó tanto para aquellas viviendas que están directamente al lado de la carretera.
Hay un punto dulce, dijo Cohen. Demasiado cerca de la autopista y el valor de la vivienda disminuye. Demasiado lejos y los residentes pierden el acceso que proporciona una carretera. Pero las casas con acceso a las carreteras, pero libres del ruido y las emisiones que las acompañan, tendieron a aumentar su valor a un ritmo más rápido.
Las carreteras como la 84 a menudo desplazaron a los vecindarios de minorías y de bajos ingresos cuando se construyeron, y principalmente a los inquilinos.
“A los planificadores no les importaba hacia dónde se dirigían las carreteras en términos del daño que se estaba causando a las residencias en los vecindarios a los que se dirigían las carreteras”, dijo Cohen. “Muchas de esas casas directamente en el lugar donde se construyeron las carreteras no eran necesariamente propiedad de familias minoritarias, pero estaban siendo ocupadas por familias minoritarias. Y algunas de esas personas tuvieron que mudarse, y eso hizo que el área inmediata justo al lado de la carretera fuera menos deseable”.
Cuando se le preguntó qué lecciones podría ofrecer su investigación para los planificadores urbanos y los políticos, Cohen promovió un concepto: construir carreteras subterráneas que brinden acceso sin cortar franjas a través de las comunidades existentes.
Ha habido muchos planes para actualizar la I-84 a lo largo de los años, y algunos incluyen soterrar la carretera. El representante de EE. UU. John Larson propuso un plan similar en 2018 y dijo: “Ahora es el momento de aprovechar una oportunidad única en una generación para transformar nuestra región al buscar una solución de túnel para la I-84 y la I-91”.
Eso, dijo Cohen, proporcionaría acceso sin cortar una franja a través de los vecindarios.
Y si se construyeran viviendas asequibles a lo largo de esas carreteras subterráneas, permitiría que las familias menos ricas aumentaran su riqueza, al igual que hicieron otras familias en la década de 1940 cuando se construyó la carretera en primer lugar.
“Es una forma potencial de tratar de compensar algunas de las cosas que sucedieron cuando se construyeron las carreteras”, dijo Cohen.