Por Thomas Breen
Un juez estatal ordenó al propietario de la empresa local de megapropietarios Mandy Management que pague $5,250 en multas después de que se declaró culpable de 21 violaciones diferentes del código de vivienda en un puñado de propiedades de alquiler de New Haven.
Ese mismo juez también desestimó dos casos judiciales penales de vivienda y continuó con otros tres que aún están pendientes y que involucran a otro megapropietario local, Ocean Management.
El juez del Tribunal Superior del Estado, John Cirello, emitió esas órdenes el martes por la mañana en una sala del tribunal del tercer piso del juzgado estatal en 121 Elm St.
Las declaraciones de culpabilidad y las multas se produjeron al final de cuatro audiencias breves en varios casos judiciales penales de vivienda que involucraron a Menachem Gurevitch, el fundador y propietario de Mandy Management.
Mandy Management se asocia con firmas de capital privado, prestamistas comerciales y otros inversionistas fuera de la ciudad para invertir millones de dólares cada año en propiedades de alquiler en New Haven y sus alrededores. Los afiliados de su empresa poseen decenas de millones de dólares en apartamentos para personas de bajos ingresos en la ciudad, muchos de ellos con alquileres subsidiados por el gobierno federal.
El martes, el juez Cirello desestimó uno de los casos judiciales penales de vivienda de Gurevitch, que involucraba una supuesta violación del código de incendios en 142 Bradford Ave. en East Haven. Lo hizo después de que la fiscal estatal adjunta principal, Donna Parker, pasara a “nollear” el asunto debido a una “discrepancia en las fechas de entrega” de los documentos del caso.
Para los otros tres casos de Gurevitch ante la corte el martes, el dueño de Mandy se declaró culpable de un total de 21 violaciones diferentes del código de vivienda en tres propiedades de alquiler diferentes controladas por Mandy en New Haven.
Esas violaciones — que ya han sido arregladas — incluyeron una infestación persistente de roedores y un techo con goteras en 29 Dickerman St., agujeros en el sótano y aleros podridos en 359 Sherman Ave., y un techo de cocina dañado por el agua en peligro de derrumbarse en 314 Avenida Greenwich
La agencia de cumplimiento del código de vivienda de la ciudad, Livable City Initiative (LCI), envió órdenes iniciales de reparación posteriores a la inspección para esas violaciones del código en marzo de 2021 para la propiedad de Dickerman Street, junio de 2021 para la propiedad de Sherman Avenue y julio de 2021 para Greenwich Propiedad avenida.
Al declararse culpable de estos 21 cargos diferentes el martes y al aceptar pagar una multa ordenada por el tribunal de $250 por cada uno, Gurevitch reconoció que los hechos presentados por el fiscal estatal, y por extensión, LCI, eran precisos. Las declaraciones de culpabilidad también sirvieron como un reconocimiento por parte del tribunal de que todas estas violaciones del código han sido posteriormente corregidas y firmadas por la ciudad.
Abogada Mandy: Prioridad a la rehabilitación
Parker dijo en la corte el martes que la multa de $ 250 por violación del código de vivienda es “la pena máxima” permitida por la ley estatal para tales violaciones. También dijo que el estado está preparando al menos un caso más del código de vivienda penal contra Gurevitch por otra violación de larga data en una propiedad local diferente.
“Él tiene derecho a declararse culpable” en estos tres casos hoy, dijo.
En defensa de su cliente, el abogado de Gurevitch, Ari Hoffman, instó al juez a colocar estos tres casos en el contexto más amplio del gran negocio local de Mandy.
“Con respecto a estas violaciones, el Sr. Gurevitch tiene un interés individual o a través de una de sus empresas en muchas, muchas propiedades en New Haven y el área”, dijo Hoffman.
“Y esto es lo que hace: compra propiedades que están en ruinas, las restarua y trata de remediarlas lo más rápido posible. Hace habitables aquellas propiedades que no eran habitables”. Hoffman también dijo que la empresa de Gurevitch emplea a casi 200 trabajadores de mantenimiento.
Gurevitch “trabaja diligentemente individualmente y con el personal para asegurarse de que todas estas propiedades sean habitables, aptas para vivir, y le pido a su señoría que tenga en cuenta la imagen completa”, continuó Hoffman.
Dos de las propiedades en cuestión el martes no eran compras recientes. Según los registros de tierras de la ciudad, la compañía de Gurevitch compró 29 Dickerman St. en 2016 y 314 Greenwich Ave. en 2018. Su compañía compró 359 Sherman Ave. en abril de 2021.
En un comentario por correo electrónico separado enviado a The Independent después de la audiencia del martes, Hoffman reiteró muchos de los puntos que planteó en audiencia pública.
“Menachem Gurevitch ha invertido significativamente en New Haven y las comunidades circundantes”, escribió Hoffman. “Él invierte en propiedades que necesitan un trabajo significativo; él rehabilita esas propiedades y las convierte en lugares atractivos para vivir y criar familias. También invierte en las personas. Mandy Management, a la que está afiliada la familia Gurevitch, emplea a más de 200 miembros del personal local, incluidos contratistas locales con licencia, plomeros, electricistas, superintendentes en el sitio y administradores de propiedades.
“Con respecto a la reciente audiencia judicial, mientras que el cargo más significativo [es decir, el cargo del código de incendios de East Haven] fue presentado por el estado, el Sr. Gurevitch, sin embargo, toma en serio cualquier cargo o supuesta violación. El Sr. Gurevitch recientemente implementó nuevos sistemas para garantizar que las solicitudes de mantenimiento se manejen de manera rápida y efectiva. Este sistema opera 24/7. En los últimos años, han manejado miles de órdenes de trabajo, renovado muchos edificios, organizado la instalación de más de cien techos, instalado cámaras de seguridad y realizado innumerables reparaciones. El Sr. Gurevitch tiene una gran relación con los departamentos municipales. Y aunque las quejas son la excepción, el Sr. Gurevitch seguirá trabajando arduamente para garantizar que todos los inquilinos tengan un hogar seguro y cómodo”.
Juez: “Algo más grande aquí”: seguridad y bienestar de los inquilinos
Antes de entregar los $5,250 en multas agregadas por estas 21 violaciones, Cirello reconoció el alcance del negocio de Gurevitch. También amonestó al propietario local por no apegarse más a la letra de la ley de vivienda local.
“Entiendo que usted posee muchas propiedades en New Haven, y realmente creo que sus motivaciones, como dijo su abogado, son comprar propiedades en ruinas y rehabilitarlas”, dijo el juez.
“Lo que me preocupa es que la forma en que funciona el proceso es que normalmente hay una inspección y luego, después de la inspección, hay una reinspección para ver si ha realizado esas reparaciones. Y es solo después de que eso ocurre que se presentan cargos penales. Por lo tanto, se le brinda la oportunidad de remediar la situación de manera oportuna”.
Cirello dijo que el código de vivienda y la ley de vivienda local funcionan como un contrato de tres vías que involucra al propietario, al inquilino y al estado. Este último está encargado de “asegurarse de que estas personas vivan en condiciones seguras, y creo que solo debe ser un poco más consciente de las reglas y regulaciones”.
“Entiendo que está pagando la multa máxima, y eso probablemente afectará su bolsillo hasta cierto punto”, concluyó Cirello. “Al mismo tiempo, hay algo más grande aquí, y es la seguridad y el bienestar de los inquilinos. Solo quiero grabarte eso”.
2 casos de Ocean Management desestimados, 3 continuados
También el martes, el juez Cirello celebró audiencias en cinco casos judiciales penales de vivienda separados que involucran al fundador y presidente de Ocean Management, Shmuel Aizenberg.
Aizenberg no estuvo en la corte en persona el martes porque, dijo su abogado Ian Gottlieb, está fuera del país por la festividad de Purim. En cambio, Danielle Trivers, miembro del personal de Ocean Management, se unió a Gottlieb en la corte para las audiencias del martes.
A pedido de Parker, el juez Cirello desestimó dos de los casos contra Aizenberg y continuó con los otros tres hasta el 29 de marzo.
Los casos que el juez desestimó involucraron supuestas violaciones del código de vivienda en 40 Henry St. y en 40 Shelton Ave. El primero fue desestimado porque se abordaron los problemas del código, el segundo porque Ocean vendió recientemente la propiedad a Mandy Management y, por lo tanto, Aizenberg no responsable de las correcciones.
Según una orden de violación del código de vivienda de LCI enviada a Aizenberg el 12 de mayo de 2021, las violaciones del código en 40 Henry St. incluyeron infestaciones de roedores y cucarachas, agujeros en varias paredes, aleros podridos y pintura descascarada. Y de acuerdo con una orden de violación del código de vivienda de LCI enviada a Gurevitch el 24 de febrero, las violaciones del código de vivienda en 40 Shelton Ave. incluyeron un refrigerador roto, una alfombra dañada y tablas sueltas en el dormitorio trasero derecho del apartamento del primer piso.
Mientras tanto, los tres casos que continuaron hasta el 29 de marzo involucraron violaciones del código de vivienda que LCI encontró en 133 Plymouth St., 267 James St. y 167 Scranton St.
Una orden del 15 de julio de 2021 de LCI establece que las infracciones de 267 James St. incluyen goteras en el techo, techo húmedo en el baño, canaletas podridas y rieles sueltos en el sótano. Una orden del 6 de octubre de 2021 de LCI establece que las infracciones de 167 Scranton St. incluyen agujeros en el techo, paneles de yeso moldeados y techo húmedo. (The Independent no pudo obtener una copia de la orden de violación del código de 133 Plymouth St. al momento de la publicación de este artículo).
Después de las audiencias del martes, The Independent habló con la fundadora y directora ejecutiva de Farnam Realty Group, Carol Horsford, sobre los tres casos judiciales de vivienda criminal continuos de Aizenberg.
Eso se debe a que, además de dirigir su propia empresa exitosa de corretaje de bienes raíces y administración de propiedades, Horsford también asumió recientemente una serie de responsabilidades de mantenimiento y reparación para Ocean.
“Me gusta un buen proyecto de reparación”, dijo Horsford cuando se le preguntó por qué Farnam se ha hecho cargo del mantenimiento y las reparaciones de Ocean. “Nos gusta ayudar a la gente”.
Ambas empresas tienen su sede en el mismo edificio de oficinas, pero en diferentes espacios de oficinas, en 101 Whitney Ave. Además de encargarse del mantenimiento y las reparaciones, la empresa de Horsford también se desempeña como corredor de bienes raíces de Ocean — y actualmente está tratando de vender 101 de las multitiendas locales de Ocean. -propiedades de alquiler familiar como parte de un paquete de $52 millones.
Horsford dijo que su equipo heredó 44 órdenes pendientes de reducción de violaciones del código de vivienda de LCI en propiedades de Ocean cuando tomó a Ocean como cliente por primera vez en diciembre pasado.
En los tres meses intermedios, dijo, Farnam se ocupó con éxito y recibió la aprobación de LCI en 25 de esos pedidos, incluso cuando la ciudad agregó recientemente más a la lista.
En cuanto a los casos que llevaron a Aizenberg a la corte el martes, Horsford dijo que su compañía ya ha abordado todos los problemas de código planteados por LCI para 133 Plymouth St. y 176 Scranton St. Dijo que solo está esperando que LCI complete las reinspecciones. antes de que esos casos puedan ser cerrados.
Y dijo que su equipo ha tenido mayores dificultades para hacer las reparaciones necesarias en 267 James St. porque el inquilino de esa propiedad se ha negado a dejar entrar a los trabajadores de mantenimiento. También dijo que el mismo inquilino tiene miles de dólares atrasados en el alquiler. Eso los ha puesto a ella y a Ocean en un aprieto, dijo, porque necesitan poder ingresar físicamente al edificio antes de que puedan abordar los problemas planteados en la orden de LCI.