Por Alexander Soule
NEW HAVEN.- Después de haber registrado el menor número de solicitudes en los últimos años, Connecticut está ofreciendo una nueva ronda de créditos fiscales a los desarrolladores que se comprometan a incluir apartamentos a precios asequibles en sus proyectos, y el recorte de la tasa de interés de la semana pasada podría traer más desarrollos de este tipo a la mesa para su consideración.
En esta semana, el estado de Connecticut inició un ciclo de pre-solicitud para la nueva ronda de Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos, uno de los programas clave del estado para promover la vivienda asequible. El Departamento de Vivienda de Connecticut y la Autoridad de Financiamiento de Viviendas de Connecticut aceptan solicitudes cada enero y otorgan créditos fiscales en abril, y los desarrolladores deben presentar un plan en un plazo de cuatro meses.
El programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos fue autorizado por el Congreso en 1986 para estimular el desarrollo de viviendas asequibles. Connecticut recibe alrededor de $10 millones en asignaciones de créditos fiscales anualmente, en función de la población del estado. Los desarrolladores que construyen aquí y califican para los créditos deben mantener las unidades a precios por debajo de las tasas de mercado durante al menos 40 años.
Los desarrolladores que reciben créditos fiscales pueden venderlos a inversores para generar capital inicial para impulsar los proyectos. Desde 1986, el programa ha respaldado unas 30.000 unidades de vivienda nuevas en Connecticut, o unas 800 unidades al año en promedio. Eso equivale al 17 por ciento de las 175.500 unidades de vivienda en todo el estado a partir de 2023, según el recuento del Departamento de Vivienda.
“CHFA tiene muy buenos estándares de diseño y construcción”, dijo Debbie Alter, funcionaria sénior del programa de la Autoridad de Financiamiento de Viviendas de Connecticut, administradora del programa. “Son energéticamente eficientes, son hermosos; no son los proyectos de los años 60 y 70 que la gente podría recordar. Y las personas que viven allí son personas como enfermeras, maestros o jóvenes que recién comienzan”.
DÉFICIT DE VIVIENDAS ASEQUIBLES
En abril pasado, las agencias de Connecticut otorgaron $10 millones en créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos a los desarrolladores para media docena de proyectos por un total de $92 millones en inversión de capital adicional: dos en West Hartford y el resto en Cheshire, Farmington, Naugatuck y Simsbury. Junto con $34,4 millones en financiamiento del departamento de vivienda del estado, se proyecta que los créditos fiscales ayuden a financiar la construcción o rehabilitación de 352 unidades a tasas de alquiler por debajo del mercado y 76 alquiladas a tasas de mercado.
Otros cuatro proyectos no obtuvieron aprobación en la ronda de abril. Alter dijo que fue el número más bajo de solicitudes durante su mandato con el programa que se remonta a 2017, con un total anual que generalmente oscila entre 14 y 18 solicitudes.
“Se está volviendo más desafiante con los aumentos de costos y las tasas de interés que van por el camino que han tomado”, dijo Alter. “Los costos de seguro se han disparado para todos”.
En cuanto a las unidades de vivienda, West Hartford es el municipio más grande que no alcanza el objetivo de Connecticut de que el 10 por ciento de las viviendas cumplan con la definición de asequibles, con un 7,7 por ciento de las unidades en 2023, según el Departamento de Vivienda. Le sigue Hamden, que el año pasado se quedó a poco más de 150 unidades del umbral de calificación, y Greenwich, que se quedó a unas 1.100 unidades por debajo de la marca del 10 por ciento.
Junto a Greenwich con déficits de al menos 1.000 unidades de vivienda asequible se encuentran Wallingford, Milford, Shelton y Fairfield, que se sitúan por detrás de todo Connecticut, quedando a 1.525 unidades por debajo del objetivo del 10 por ciento.
Mark Barnhart, director de desarrollo económico y comunitario de Fairfield, dijo que la ciudad ha estado haciendo lo que él llama un “progreso constante” en la incorporación de viviendas asequibles. Fairfield pronto ganará 45 unidades cuando se emitan los certificados de ocupación para Beacon Square, 5545 Park Avenue y 528 Black Rock Turnpike, con un poco más de 100 más que se alquilarán a precios de mercado en los tres desarrollos. Se agregarían otras 90 si los proyectos actualmente en construcción se completan en los próximos años.
“Hemos visto un marcado aumento en la actividad de desarrollo en los últimos años, especialmente con nuevos desarrollos multifamiliares más grandes cerca del tránsito”, dijo Barnhart. “Creo que el programa LIHTC es útil”.
De aquellos en territorio deficitario en 2023, Winchester fue el que más cerca estuvo de superar la crisis con 29 unidades necesarias para alcanzar el 10 por ciento de las viviendas clasificadas como asequibles.
‘¿CONTRA QUIÉN TE VAS A ENFRENTAR?’
Los proyectos aprobados en la ronda de abril ayudaron a financiar la nueva construcción de Cheshire Highland en Cheshire; 1600 New Britain Avenue en Farmington; The Elle en North Main en West Hartford; y un proyecto de Naugatuck llamado Parcel B Phase I.
Dos proyectos más obtuvieron fondos para renovar los edificios existentes en Willow Arms en Simsbury y la segunda fase de West Hartford Fellowship Housing Redevelopment. En total, CHFA estima que los proyectos respaldarán 550 empleos de construcción y generarán $8,4 millones en ingresos estatales, sin incluir los ingresos por impuestos a la propiedad para los municipios.
Los proyectos que no alcanzaron el corte en abril pasado fueron The Homes at Avon Park en Avon, Danbury House en Danbury y Meadow Brook Commons en East Granby.
Alter dijo que no es raro que los desarrolladores reciban comentarios sobre las solicitudes no elegidas y luego vuelvan a presentar una solicitud en un año posterior.
“Realmente depende de quién [presenta la solicitud] ese año; no sabes contra quién te vas a enfrentar”, dijo Alter. “Al ser competitivos, hay puntos para diferentes cosas y creo que los desarrolladores se dan cuenta de que tienen que hacer tantas de esas prioridades como puedan”.
Algunas prioridades clave son “la focalización en los ingresos profundos”, dijo: unidades reservadas para personas con problemas de desarrollo o sin hogar en el momento en que reciben la aprobación; o compromisos de fondos de inversores además del Departamento de Vivienda de Connecticut u otras agencias estatales. CHFA monitorea la construcción y el arrendamiento para garantizar que los proyectos cumplan con las promesas de los desarrolladores. En algunos casos aislados, los desarrolladores han renunciado a créditos fiscales no reclamados si se dan cuenta de que no podrán entregar un proyecto dentro del plazo asignado de dos años.
El trabajo preliminar del proyecto Cheshire Highland en Cheshire ya estaba en marcha cuando Nosal Development recibió la aprobación para los incentivos de LIHTC para construir en un terreno boscoso en Highland Avenue, justo al sur de la Interestatal 691. La concesión del crédito fiscal de 1,5 millones de dólares respaldará 55 unidades de vivienda asequible, con un déficit de Cheshire de aproximadamente 675 unidades a fines del año pasado.
A poca distancia a pie de Tunxis Community College, Farmington recibirá 68 unidades en virtud de un paquete de 1,9 millones de dólares aprobado en la ronda de abril, lo que ayudará a reducir una brecha de 230 unidades con respecto al objetivo del 10 por ciento del estado.
El desarrollo de Naugatuck es parte de un proyecto más grande a lo largo del río Naugatuck a lo largo de Old Firehouse Road, delimitado por Rubber Avenue y Maple Street, que agrega 48 unidades al total de viviendas asequibles de la ciudad, que tenía un déficit de 222 unidades al comenzar este año. El proyecto ganó 1,4 millones de dólares en créditos fiscales el pasado mes de abril.
Con una ayuda de casi 1,2 millones de dólares, la antigua sinagoga Agudas Achim se está convirtiendo en 49 unidades de vivienda y se le está cambiando el nombre a The Elle. Unos 2,1 millones de dólares se destinarán a la rehabilitación de 68 unidades existentes en West Hartford Fellowship Housing, junto con la construcción de nueve nuevas, mientras que Willow Arms de Simsbury, que ya estaba clasificado como asequible, recibió 1,9 millones de dólares para mejoras.
“Trabajamos con nuestros promotores”, dijo Alter. “Sin duda no queremos que nadie pierda sus créditos y hacemos todo lo posible para ayudarles a conservar esas adjudicaciones”.
