Por Laura Glesby
La Junta Municipal ha eliminado dos trabas legales que impedían a la ciudad sancionar a propietarios de inmuebles abandonados y a operadores de hoteles y pensiones, mientras que decidió posponer, por ahora, una tercera propuesta para sancionar a los propietarios que intenten represalias contra sus inquilinos.
Entre las enmiendas aprobadas, se incluyen la que eleva las multas por deterioro urbano hasta un máximo de 1000 dólares al día, y la que elimina el requisito de que la ciudad notificara a los propietarios sobre esas infracciones por correo certificado. La comunicación se hará por correo ordinario y/o electrónico.
Los concejales aprobaron dos de las tres reformas sobre vivienda, deterioro urbano y pensiones debatidas el lunes por la noche en el Ayuntamiento.
Según la presidenta del Comité Legislativo y concejala de Wooster Square, Ellen Cupo, la Junta decidió que, para la tercera propuesta se “necesitaba más tiempo”.
Una de las enmiendas aprobadas el lunes aumenta las multas máximas que puede imponer a los propietarios la Livable City Initiative (LCI), encargada de hacer cumplir el código de vivienda y deterioro urbano.
Esas infracciones van desde las estéticas, tales como grafiti o arbustos muy altos, a cuestiones de salud y seguridad, tales como tirada de basura, ventanas rotas y riesgos de incendio.
Actualmente, LCI puede imponer multas de $100 diarios por violación.
Cuando la enmienda se convierta oficialmente en ley, LCI podrá imponer la multa máxima permitida por la ley estatal.
Según la legislación aprobada en 2024, el estado fija límites máximos para las multas por deterioro urbano, dependiendo del tamaño, el uso y el historial de infracciones de la propiedad en cuestión.
Por ejemplo, en el caso de un edificio residencial con menos de siete apartamentos, LCI puede imponer multas diarias de hasta 250 dólares por infracción relacionada con el deterioro urbano o hasta 1000 dólares diarios por infracción, si ha sido detectad en la misma propiedad al menos tres veces en un año.
La ordenanza actualizada tampoco exige ya a LCI que notifique a los propietarios las infracciones por deterioro urbano (y las multas correspondientes) por correo certificado, cuando los propietarios deben confirmar con su firma que han recibido la carta.
En cambio, LCI deberá informar a los propietarios de las infracciones por deterioro urbano por correo postal ordinario (con la opción de utilizar también un correo electrónico).
Según el director de LCI, Liam Brennan, este cambio de procedimiento aparentemente menor, es en realidad el más importante de los aprobados el lunes, ya que el requisito del correo certificado permitía a algunos propietarios eludir las multas por deterioro urbano, simplemente negándose a firmar la recepción de la carta. La modalidad de correo no certificado permitirá a empezar a tomar medidas drásticas contra propiedades problemáticas cuyos propietarios han estado evadiendo las multas.
“Tenemos que recomenzar” en lo que respecta a esas infracciones, señaló Brennan, lo que significa que los propietarios tendrán un plazo de diez días para corregir las infracciones sin pagar multa, incluso si esas infracciones tienen años.
En una enmienda separada aprobada el lunes, los concejales también votaron para actualizar la ordenanza municipal sobre licencias para viviendas compartidas, que exige a los propietarios de hoteles o que alquilan habitaciones, obtener una licencia de la ciudad, similar a la licencia comercial residencial que se exige a los propietarios.
La enmienda permite a los operadores de pensiones y hoteles apelar cualquier denegación o revocación de dicha licencia, ante el funcionario encargado de las audiencias.
Anteriormente, el mecanismo de apelación descrito en la ordenanza no se estaba utilizando, lo que significa que LCI no podía denegar ni revocar las licencias de las viviendas compartidas sin exponer a la ciudad a demandas judiciales.
El nuevo proceso de apelación permitirá a LCI cerrar hoteles y casas de huéspedes que incumplan los códigos de deterioro urbano y vivienda.
LCI, Debate sobre el alquiler justo: el espacio de las “represalias”
Mientras tanto, el líder de la mayoría del Consejo Municipal y concejal de Amity/Westville, Richard Furlow, decidió el lunes “dejar de lado”, una tercera propuesta de ley que, de ser aprobada, permitiría a la LCI revocar la licencia de un propietario si se determina que este ha actuado contra un inquilino que haya presentado una denuncia ante la LCI o la Comisión de Arrendamientos Justos.
Bajo la propuesta original, LCI habría podido investigar y determinar si un arrendador ha tomado medidas de represalia, que podría ir desde un aumento del alquiler hasta un intento de desalojo, contra alguien que se quejase al ayuntamiento por las condiciones de las viviendas o los aumentos del alquiler.
El 23 de julio, la comisionada de Fair Rent, Wendy Gamba, escribió a los concejales oponiéndose a esta disposición.
Gamba alegó que actualmente es responsabilidad de la Comisión de Alquileres Justos evaluar si un propietario ha aumentado el alquiler en represalia o ha presentado una demanda de desalojo y dar esa prerrogativa también a LCI, crearía confusión y problemas.
“Imaginemos un escenario en el que LCI investiga una denuncia por represalias y no encuentra pruebas suficientes para revocar la licencia de un propietario”, mientras que la Comisión de Alquileres Justos, analizando los mismos hechos determine que sí hubo represalias y ordena compensación para el inquilino. Tales resultados conflictivos afectarían la confianza en ambas instancias, sembrarían la confusión entre inquilinos y propietarios por igual, y crearían un espacio para impugnaciones y apelaciones legales”.
Gamba añadió “aunque es loable el deseo de ‘fortalecer’ el programa de licencias para propietarios y mejorar la protección de los inquilinos, el proceso de represalias actualmente propuesto por LCI, podría crear más problemas que resolverlos”.
En respuesta, Brennan escribió a los concejales el 28 de julio, defendiendo el objetivo de la legislación y proponiendo una solución a las preocupaciones de Gamba sobre la duplicación de funciones.
Explicó que la legislación era una respuesta a las opiniones del público, que pedían que la ciudad no diera licencias de alquiler a los propietarios que han ejercido represalias contra los inquilinos por quejarse.
Sostuvo que la misión de LCI de hacer cumplir el código de vivienda depende de que los inquilinos puedan expresarse libremente sobre sus condiciones de vida, “Si seguimos concediendo licencias a propietarios que toman represalias contra sus inquilinos por utilizar las protecciones que ofrece la ciudad, todo nuestro sistema de reglas es afectado”, escribió Brennan.
“Aunque la Comisión de Alquiler Justo puede ayudar a los inquilinos, solo la LCI puede decidir si esos propietarios deben tener el privilegio de operar negocios residenciales en New Haven”.
Brennan propuso que se modificara la enmienda a la ordenanza para que LCI tenga que investigar las denuncias de represalias,
Más bien, la agencia remitiría los posibles casos de represalias a la Comisión de Alquiler Justo y su decisión serviría para considerar renovar la licencia de un propietario.
Aunque Cupo no especificó si este intercambio de cartas contribuyó a la decisión de mantener la enmienda contra las represalias, aclaró que los concejales no han decidido retirar la propuesta, sino que “necesitaba más tiempo” y consideración antes de su aprobación.
