Por Alexander Soule,Lamont
El gobernador Ned Lamont quiere que los municipios de Connecticut puedan crear zonas especiales para nuevos desarrollos de viviendas, una medida que, según él, les ayudaría a evitar demandas judiciales si sus juntas locales de uso del suelo rechazan los desarrollos propuestos en otras partes de sus ciudades.
Según la Sección 8-30g de los estatutos generales de Connecticut, los desarrolladores tienen influencia legal en ciudades y pueblos donde menos del 10% del parque de viviendas se define como asequible para su área poblacional. Los desarrolladores pueden presentar demandas más fácilmente contra esos municipios cuando se les niegan sus proyectos, y los pueblos tienen la responsabilidad legal de demostrar que cualquier desarrollo representa una amenaza legítima para la seguridad o la salud pública.
Como ejemplo, los funcionarios de Greenwich rechazaron un desarrollo en Mason Street el año pasado citando preocupaciones por la seguridad de los peatones y planes para la eliminación de suelo contaminado en el sitio. El desarrollador ahora está impugnando esa decisión en el Tribunal Superior de Hartford bajo la Sección 8-30g porque menos del 6% del parque de viviendas de Greenwich se considera asequible.
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La Sección 8-30g, que entró en vigor hace 35 años, tenía como objetivo impulsar la construcción de viviendas asequibles en Connecticut, en particular en ciudades donde no había una oferta adecuada. Pero el estado sigue teniendo casi 100.000 casas y unidades de apartamentos menos de lo que necesita, según las estimaciones más recientes de la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos.
Esa crisis de oferta y demanda ha permitido a muchos propietarios aumentar los alquileres y está empujando a más personas a la falta de vivienda, dicen los defensores y muchos legisladores. La Asamblea General de Connecticut está trabajando en una serie de proyectos de ley para abordar la crisis de la vivienda, aparte de la propuesta de Lamont.
“Queremos seguir ayudando a nuestros municipios a satisfacer sus necesidades de vivienda”, dijo Maribel La Luz, portavoz del Departamento de Vivienda de Connecticut, al comentar el proyecto de ley de Lamont. “Básicamente, este es otro… ejemplo de [Connecticut] tratando de ayudar a las ciudades y pueblos a ejecutar sus planes de vivienda asequible”.
En 2000, Connecticut introdujo un sistema de puntos denominado HUE, para unidades de vivienda equivalentes, que se basa en el porcentaje de viviendas asequibles en una ciudad. Los municipios pueden obtener créditos bajo el sistema, lo que les permite calificar para una moratoria de hasta cuatro años en desarrollo suspendido o amenaza de una demanda.
Según el proyecto de ley propuesto por Lamont, el Proyecto de Ley del Senado No. 1252, las ciudades que creen zonas de desarrollo de vivienda prioritaria podrían ganar más puntos para esas moratorias siempre que los desarrolladores construyan proyectos calificados en esas áreas designadas. Una zona de desarrollo prioritario tendría que equivaler al menos al 10% de cualquier terreno que pueda ser “factiblemente” desarrollado para viviendas en una ciudad o pueblo.
La Asociación para Comunidades Fuertes con sede en Hartford expresó su escepticismo sobre si el proyecto de ley del gobernador lograría su objetivo de estimular un desarrollo residencial más asequible.
“Cambiar algunas reglas de zonificación locales no necesariamente resultará en nuevas viviendas asequibles”, dijo la portavoz de la agencia Michelle Montano. “Creemos que hay mejores incentivos que se pueden ofrecer a los municipios y constructores para superar nuestra escasez de viviendas asequibles sin debilitar una de nuestras únicas herramientas para crear viviendas asequibles en comunidades que de otro modo se resisten a ello”.
En la lista más reciente publicada en marzo pasado por el Departamento de Vivienda, sólo 28 ciudades y pueblos de 169 en Connecticut estaban por encima del umbral del 10% para lograr viviendas asequibles. Putnam, con menos de 10.000 residentes en el extremo noreste de Connecticut, es uno de los 28 que cumplen la meta, lo que demuestra que se puede lograr en una ciudad pequeña.
Mientras tanto, los desarrolladores han demostrado un éxito reciente al aprovechar la Sección 8-30g a través de los tribunales, incluso en Fairfield, que está a punto de calificar para una moratoria 8-30g. De los cinco proyectos que la ciudad rechazó que fueron a los tribunales durante una docena de años, tres de esas decisiones fueron revocadas o resueltas permitiendo que la construcción continuara, según un recuento que la ciudad publicó el año pasado.
El más grande es el Fairchild Apartments de 54 unidades en 130 Fairchild Ave., desarrollado por Garden Homes Management, con sede en Stamford, donde recientemente se incluyó un apartamento tipo estudio en Zillow y Trulia por $1,525 al mes de alquiler.
Richard Freedman, presidente de Garden Homes, expresó sus dudas sobre si los municipios establecerían zonas de desarrollo de viviendas prioritarias basadas en el sistema propuesto en el proyecto de ley del gobernador. Para construir en zonas prioritarias, los desarrolladores tendrían que comprometerse a construir al menos 10 apartamentos por cada acre de terreno; seis unidades de casas adosadas o dúplex; o cuatro casas independientes. El comisionado de vivienda estatal tendría discreción sobre si renunciar o no a esos requisitos.
“La aprobación del plano del sitio aún requiere la solicitud a una comisión de planificación y zonificación (municipal), una aprobación discrecional y una audiencia pública”, dijo Freedman. “La mayoría de los desarrolladores no se someterán a ese proceso para cuatro, seis o 10 unidades”.
Los desarrolladores no encontrarían un desarrollo tan pequeño lo suficientemente atractivo como para seguir adelante.