Hay tres cosas en las que casi todos los cargos electos en Connecticut están de acuerdo hoy en día. Primero, que la vivienda es demasiado cara. Segundo, que necesitamos construir más. Tercero, que esa vivienda debería construirse… en otro sitio.
La historia sería casi cómica si este triste espectáculo no tuviera consecuencias bastante serias y bien poco graciosas. Para empezar, el elevado coste de la vivienda supone una enorme transferencia de renta de trabajadores a caseros y propietarios. Segundo, deja menos dinero en el bolsillo a quienes alquilan o compran casa. Tercero, es un enorme coste para las empresas que deben pagar salarios más altos —y aun así perder trabajadores que prefieren ir a vivir a lugares más baratos.
La buena noticia, por una vez, es que después de años de promesas vacías, debates eternos y pifias variadas, la Asamblea General de Connecticut aprobó H.B. 5002, una buena ley de vivienda. No es perfecta ni ambiciosa, pero tiene un puñado de medidas excelentes.
La reacción no se ha hecho esperar: quejas interminables, gritos apocalípticos y una avalancha de desinformación sobre su contenido. El argumento favorito de los críticos es que los legisladores no entienden el problema y que debemos dejar que cada municipio lo arregle a su manera, porque “son quienes mejor conocen sus comunidades”.
Ese argumento sería más creíble si los municipios, durante las últimas dos décadas, hubieran hecho algo para resolver el problema.
El gran problema en Connecticut es que nuestro sistema de gobiernos locales está diseñado para bloquear la construcción de viviendas, no construir. Pongamos un ejemplo. Pongamos que un promotor tiene un terreno residencial y quiere construir casas adosadas o un triple-decker.
Primero, tiene que mandar una propuesta para que sea revisada por el departamento de urbanismo. Luego viene una ronda de debates y presentaciones ante una, dos, o incluso tres comisiones distintas (urbanismo, transporte, medio ambiente), que piden más documentación. Los vecinos dan su opinión (con suerte) o entran en pánico absoluto (más común). Dado que los planes urbanísticos suelen ser una antigüedad, todo lo que no sea una casa unifamiliar necesitará enmiendas y ajustes. Eso significa más reuniones, más abogados. A poco que un vecino o concejal esté de humor, habrá un pleito o dos para intentar detener el proyecto.
Cada persona dentro de este laberinto kafkiano está convencida de que está defendiendo su pueblo de algún peligro. Su obstruccionismo, sin embargo, lo único que consigue es convertir cualquier intento de construir en una odisea carísima, agotadora y frustrante.
H.B. 5002 hace algo muy sencillo: simplificar. Hace que sea más fácil construir donde tiene sentido hacerlo. Y este cambio de filosofía traerá miles de viviendas nuevas al mercado en zonas donde son imprescindibles.
La ley autoriza construir en zonas comerciales, creando barrios de uso mixto donde ya hay infraestructura construida. También ofrece incentivos para viviendas cerca del transporte público. Además, elimina reglas absurdas que encarecen la construcción —como exigir un mínimo de plazas de aparcamiento— y da apoyo técnico y financiero a los municipios que construyan vivienda nueva.
La idea es que los municipios definan cómo se desarrolla su territorio una vez, al redactar su plan de urbanismo, evitando que cada proyecto sea una carrera de obstáculos insalvable. Cambia el sistema actual, que no hace más que beneficiar a abogados y consultores, sin que nadie tenga en cuenta el enorme coste agregado de no construir.
¿Es perfecta la ley? No. La sección “Towns Take the Lead” es una sopa de letras burocrática que generará planes de vivienda asequible que nadie tendrá que seguir. Habría sido más eficaz decirles a los municipios que definan dónde van a construir más, sin preocuparse sobre qué construyen, y dejar que el aumento de la oferta haga bajar los precios. También se queda algo corta en exigir más densidad en zonas de transporte y en eliminar aparcamientos obligatorios.
Aun así, esta ley va a hacer mucho bien. Y lo hará de una manera que realmente ayuda a todo el mundo —excepto al gremio de consultores y abogados.
Connecticut tiene un problema de vivienda, pero su solución no es demasiado complicada. Simplemente, hace falta construir más. Si construimos bien, no necesitamos ni siquiera demasiado espacio, apenas tres o cuatro kilómetros cuadrados.
Solo hace falta una cosa: quitarnos de en medio.
