Por Thomas Breen
El único contratista que respondió a una subasta de la ciudad para construir una vivienda bifamiliar nueva en el 455 Howard Ave, obtuvo el contrato a un precio de 690.000 dólares -o aproximadamente 246 dólares por pie cuadrado-, lo que genera dudas sobre cuánto cuesta construir urbanizaciones residenciales a pequeña escala en New Haven en 2023.
En una ceremonia de inauguración celebrada a principios de este mes, funcionarios de la Administración Elicker anunciaron que la ciudad había elegido a Concrete Creations LLC, una empresa con sede en Fair Haven dirigida por Ralph Mauro, de Branford.
Desarrollada en el marco de una colaboración de varios años entre Hill South Community Management Team y la Iniciativa de Ciudad Habitable (LCI) de la ciudad, la nueva casa se venderá a alguien que gane entre el 80% y el 100% del ingreso promedio de la zona, es decir, hasta 112.600 dólares anuales para una familia de cuatro miembros.
Funcionarios municipales y partidarios del proyecto lo elogiaron como una forma novedosa de emprender urbanizaciones residenciales a pequeña escala dirigidas por los vecinos de Hill y financiadas en parte con dinero que la ciudad recibió de la empresa del constructor de Stamford Randy Salvatore.
“Es un gran día para Hill”, declaró el concejal del distrito 5 Kampton Singh. ” Necesitamos modelos como este”.
El lugar de la construcción en 455 Howard.
Sin embargo, el precio del proyecto muestra lo difícil que es reproducir este modelo patrocinado por la ciudad.
La construcción de la nueva casa del 455 Howard Ave. costará 690.000 dólares, según un contrato que el alcalde y Mauro firmaron a finales del año pasado.
Más de 516.000 dólares de esa factura serán cubiertos con fondos de capital local aprobados para el desarrollo y la propiedad de la vivienda.
El resto provendrá de la administración, incluido un pago de 83.333 dólares de la empresa de Salvatore, que la ciudad obtuvo mediante otro acuerdo relacionado con la red de cinco edificios de apartamentos “Hill to Downtown”.
Según Lenny Speiller, portavoz municipal, la nueva casa bifamiliar de Howard Avenue tendrá unos 2.800 pies cuadrados.
Esto significa que la ciudad pagará a la empresa de Mauro unos 246 dólares por metro cuadrado.
$150? $210? $246 por pie cuadrado?
¿Cómo se compara ese precio con el promedio por metro cuadrado de proyectos similares en New Haven? Depende de a quién se pregunte.
Una nueva casa bifamiliar en el 511 de Dixwell.
Para este artículo conversé con contratistas locales y expertos estatales del sector de la construcción, así como con estudiosos nacionales de la vivienda.
También consulté los registros de permisos de construcción de la ciudad, para ver cuánto costó construir casas bifamiliares construidas recientemente en New Haven.
Aunque los costos varían significativamente, escuché sistemáticamente que 1) el precio que la ciudad está pagando por este proyecto de construcción de la avenida Howard es alto; y 2) la inflación y la escasez de mano de obra siguen aumentando los costos de construcción de nuevas viviendas, especialmente de propiedades residenciales más pequeñas, como la del 455 de la avenida Howard.
“Las casas que estamos construyendo son un poco más grandes y los precios más bajos, pero no creo que sea un precio excesivo por el costo de mano de obra y materiales hoy en día”, dijo Jim Paley, director ejecutivo de Neighborhood Housing Services of New Haven (NHS) hablando sobre el precio de 246 dólares por metro cuadrado negociado con Concrete Creations.
La organización sin fines de lucro que dirige Paley lleva décadas rehabilitando viviendas bifamiliares y trifamiliares en Newhallville, y actualmente trabaja en la construcción de nuevas viviendas bifamiliares. Su modelo consiste en construir y remodelar las casas para que duren, y no de recortar gastos.
Jim Perras, director general de la Home Builders & Remodelers Association of Connecticut, afirma que los miembros de su organización han observado precios de venta de entre 210 y 225 dólares por metro cuadrado para viviendas de entre 2.200 y 2.500 metros cuadrados.
Estos precios de venta son similares a lo que cuesta construir una casa de ese tamaño, “pero sin los beneficios ni los gastos generales del contratista”.
Añadió que ese precio implica un aumento de 5 dólares por pie cuadrado debido a los nuevos requisitos del código estatal de construcción.
(La revisión que hizo The Independent de las 232 casas de dos familias que se vendieron en New Haven en 2022, mostró un precio medio de venta de alrededor de $ 301.000.)
Bryant Thomas, un contratista local, que actualmente construye una nueva casa bifamiliar en el 511 de la avenida Dixwell, me dijo que, según su experiencia profesional, las construcciones residenciales de este tamaño en New Haven suelen costar entre 100 y 150 dólares por pie cuadrado.
120 y 126 de Downing St.
63 Chamberlain St.
Entretanto, una revisión de los registros de permisos locales de construcción, revela que la construcción de otras viviendas unifamiliares ha costado mucho menos de 690.000 dólares, al menos según las estimaciones que los contratistas indican en los permisos requeridos.
El Departamento de Edificación de la ciudad, emitió un total de cuatro permisos en 2022 para la construcción de viviendas bifamiliares.
LCI también contrató a Concrete Creations para construir nueve nuevas viviendas bifamiliares en Winchester Avenue y Thompson Street en 2020, como parte de diferentes proyectos de viviendas asequibles.
En general, según los profesionales del sector, los contratistas suelen subestimar el coste previsto de un proyecto para reducir el costo de los permisos de construcción, por lo que las comparaciones pueden ser de utilidad limitada.
LCI: “An Incredibly Important Initiative”
Funcionarios municipales y dirigentes de Hill South ponen la primera piedra de la avenida Howard el pasado 11 de enero.
En correos electrónicos facilitados al Independent para este artículo, Arlevia Samuel, de LCI, admitió que el precio que la ciudad está pagando por el proyecto de la avenida Howard es realmente alto.
Pero subraya que “Estamos muy entusiasmados con el proyecto del 455 de Howard Avenue y con esta asociación con el Hill South Management Team para construir más viviendas asequibles en el barrio”.
Contratista: “Los precios se están disparando”
Dos casas construidas por Concrete Creations en la calle Thompson y financiadas por el ayuntamiento.
En otra entrevista, Mauro señaló que la constante inflación provoca aumento de los precios de los materiales de construcción para este tipo de proyecto.
Defendió las construcciones de sus empresas como “casas muy bien construidas. No se pueden hacer recortes”.
Mauro afirmó que el precio de la mano de obra es “más o menos constante” en comparación con hace un par de años. “La rentabilidad también es constante”, dijo.
Cuando se le preguntó por qué el precio de 690.000 dólares del 455 de Howard, era tan superior a las estimaciones que figuraban en las licencias de obras que la ciudad había concedido para otras viviendas bifamiliares en New Haven, Mauro subrayó que la cifra que los contratistas ponen en los permisos para obras “a veces no reflejan el costo real” de construir un edificio. Más bien, “es un estimado. Nadie sabe lo que va a costar la casa” hasta que se construye.
Investigador: Aumentan los costos laborales
511 Dixwell, en construcción.
Stephen Smith, director ejecutivo del Center for Building in North America e investigador en materia de vivienda especializado en códigos de edificación y política de construcción, subrayó lo dependientes que pueden ser los costes de construcción del mercado
Por ejemplo, en California, el precio de 690.000 dólares por una casa nueva de dos viviendas sería una “ganga”. Según él, ese precio para el mercado de New Haven suena alto, pero “no disparatadamente alto”.
Smith se refirió en cambio a las preocupaciones relacionadas con la mano de obra y al hecho de que sólo un contratista respondiera a la licitación de la ciudad para este proyecto.
A diferencia de gran parte de Europa, dijo, donde los mercados laborales abiertos entre los países de la Unión Europea permiten a los trabajadores moverse con bastante libertad entre, por ejemplo, Polonia y Rumanía y Suiza y Alemania, “no hay forma legal de entrar en este país como trabajador de la construcción”.
Eso significa que la mano de obra en los proyectos de construcción suele ser de “inmigrantes indocumentados” que a menudo deben asumir ellos mismos el elevadísimo coste de cruzar la frontera entre Estados Unidos y México.
Otro gran problema del mercado laboral de la construcción en Estados Unidos, dijo, es que este país ” no cuenta con buen apoyo gubernamental para el aprendizaje, para introducir a los jóvenes a los oficios”.
Smith sostiene que es mucho más fácil conseguir ayudas públicas para formación universitaria de enfermero o programador, por ejemplo, que para ser obrero de la construcción.
¿Por qué es importante? “La mano de obra está sujeta a la ley de la oferta y la demanda como cualquier otra cosa”, afirma Smith. “Los salarios de la construcción han subido mucho”.
Smith también expresó su preocupación de que sólo hubiera un licitador que respondiera a la ciudad para este proyecto de la avenida Howard.
Y agregó, esto podría explicar la reticencia de otros contratistas a aceptar los requisitos de pago, información y cumplimiento que forman parte del proceso de licitación de la ciudad.
