Si su visión de una ciudad en auge inmobiliario incluye complejos de apartamentos de lujo y relucientes Tesla, el barrio Walnut-Orange-Walsh de Waterbury no es exactamente lo que busca.
Por Liese Klein
En cambio, encontrará muchos descoloridos autobuses de tres pisos y minivans en este distrito montañoso de Brass City, junto con algún que otro motociclista haciendo caballitos.
Pero Walnut-Orange-Walsh, junto con otros 14 barrios de Waterbury, fueron los que tuvieron el mejor desempeño en el estado este año en términos de aumento porcentual en el valor de las viviendas, según un análisis de datos de Zillow realizado por Hearst Connecticut Media. Los datos proporcionados por la empresa no incluyeron todos los barrios de Connecticut, pero sí incluyeron la mayoría de las ciudades del estado y muchos suburbios.
Walnut-Orange-Walsh, una zona de la cuarta ciudad más pobre del estado en Waterbury, se ubicó en el primer lugar de la lista, con un aumento del 153,4 por ciento en la valuación de las viviendas desde 2020 hasta febrero de este año. Una vivienda típica en el vecindario, valuada en $58,038 en 2020, ahora vale $147,066.
“Ha cambiado”, dijo Belinda Weaver, quien ha vivido en el vecindario desde 1968 y es miembro de la Junta de Concejales de Waterbury. “Mucha gente se ha mudado y otra gente se ha mudado”. A pesar de los recién llegados, agrega, “no ha habido un gran cambio en mi sección”.
Con poco más de 115.000 residentes, Waterbury está dividida en 47 vecindarios distintos, según un mapa de la ciudad.
Adyacente al distrito comercial central de Waterbury, Walnut-Orange-Walsh está rodeado por tres lados por otros vecindarios con aumentos de más del 100 por ciento en el valor de las viviendas desde 2020: New Pac al norte con un aumento del 115 por ciento; Berkeley Heights al este con un aumento del 110,6 por ciento; y Crownbrook al oeste con un aumento del 115,3 por ciento.
Otros barrios de Waterbury con aumentos superiores al 150 por ciento incluyen Deerfield y Sunset, en el extremo este de la ciudad, y la sección Wolcott Road del East End.
Esos aumentos de valor de tres dígitos en cuatro años no reflejan del todo la magnitud de los cambios: una casa “típica” en el centro de Waterbury probablemente valía tan poco como $30,000 en la década de 1990, y los precios de venta en el último año de algunas casas en el centro de la ciudad han superado los $350,000.
“Los alquileres se han triplicado y la demanda de los inversores ha aumentado”, dijo Levi Yudkin, un agente inmobiliario de Waterbury que ha vendido 90 casas en la ciudad en el último año. “Hace diez años, si conducías por la calle en algún lugar veías casas tapiadas. Ya no se ve eso”.
Los alquileres suben y los inversores compran
Waterbury ha encabezado muchas listas últimamente: la ciudad se ubicó entre las 10 mejores a nivel nacional en cuanto a apreciación del valor de las viviendas durante el último año, según Zillow, con un aumento del 17,4 por ciento solo en 2023, en comparación con un aumento nacional del 3,6 por ciento.
Waterbury también se encuentra entre las principales ciudades de Connecticut en cuanto a crecimiento demográfico, con más de 4.000 nuevos residentes desde 2010, un aumento cercano al 4 por ciento.
La ciudad ha estado limpiando gradualmente sus numerosos sitios industriales abandonados y arreglando los edificios del centro en los últimos años. Pero los esfuerzos de revitalización no explican el cambio extremo en los valores de las viviendas en la última década, ya que la ciudad aún no ha agregado nuevos empleadores o servicios importantes.
Para un agente inmobiliario como Yudkin, el atractivo de Waterbury para los inversores tiene sus raíces en las décadas de declive económico después del cierre de las fábricas de latón de la ciudad, que emplearon a 50.000 personas en su apogeo durante la Segunda Guerra Mundial. Las grandes fábricas dejaron un legado de miles de unidades de vivienda para trabajadores, cuyo valor se desplomó con el paso de las décadas hasta convertirse en unas de las propiedades más baratas del estado.
“Donde hay una buena oferta, hay alguien que la busca”, dijo Yudkin.
El Deli refleja la nueva cara de la ciudad
Parte de la explicación del auge de Waterbury se puede encontrar en el Deli Rinconcito Ecuatoriano, ubicado en el 1389 N. Main St., a la hora del almuerzo.
Grupos de hombres con uniformes salpicados de pintura y camisetas de empresas de construcción se sientan con platos de estofado de pollo y bebidas de frutas un miércoles reciente, charlando con los camareros en español. Un flujo constante de clientes de comida para llevar se van con enormes grupos de comidas en bolsas camino a los lugares de trabajo y otros lugares de trabajo.
El Rinconcito es uno de los más de una docena de restaurantes y otros negocios de la ciudad actualmente dirigidos por inmigrantes de Ecuador, que se han unido a italianos, puertorriqueños y albaneses para hacer de Waterbury parte de sus historias estadounidenses.
Pagando en efectivo y arreglando viejas casas de tres pisos y tres familias, las familias ecuatorianas han estado renovando hogares en todo Waterbury y ayudando a atraer nuevos residentes de Nueva York y más allá, dijo el alcalde de Waterbury, Paul Pernerewski, Jr., en una entrevista a principios de este año.
“Muchas de las casas de tres familias que se están renovando, en gran parte lo han hecho los ecuatorianos que se han hecho cargo de ellas y luego se han ido a vivir allí con sus familias, y luego a la siguiente (casa) y a la siguiente”, dijo Pernerewski. “Están empezando a transformar partes enteras de los barrios”.
Casas recién pintadas con balcones reforzados se alinean en muchas calles del centro de Waterbury, en algunos casos con vistas a solares baldíos llenos de escombros o a sitios industriales abandonados.
En Ward Street en Walnut-Orange-Walsh, una calle bordeada de aceras desmoronadas y llena de baches, un revestimiento azul prístino cubre un lado de una casa con ventanas nuevas y un porche reconstruido en el frente. Esa casa se vendió por $40,000 en 2020 y más recientemente se vendió por $150,000, en 2022. Una casa similar al otro lado de la calle se vendió por $376,000 el 18 de diciembre del año pasado y actualmente está valuada en $404,400, según Zillow.
Otra comunidad en crecimiento en Waterbury son los judíos ortodoxos como Yudkin, quienes están desempeñando un papel activo en los esfuerzos inmobiliarios y de reurbanización en la ciudad.
Hace diez años, solo unas 20 familias vivían en el enclave judío ortodoxo de la ciudad, centrado en las áreas de Overlook, Avalon y Blue Ridge Estates. Gracias a esfuerzos promocionales como un sitio web llamado “Waterbury Jewish Life” que ensalza las casas asequibles y la vibrante comunidad de la ciudad, más de 350 familias ortodoxas viven ahora allí, dijo Yudkin, quien administra el sitio web como parte de su negocio inmobiliario.
Yudkin, quien se mudó a Waterbury hace 15 años después de comprar una propiedad en la ciudad, también ve que más inversores de otros estados compran casas a medida que los aumentos de alquiler hacen que sus inversiones sean rentables. A medida que los precios siguen aumentando, la compra y venta también se está produciendo a un ritmo acelerado.
Mientras un perro pequeño observaba desde una ventana, Yudkin se paró afuera de una casa de tres pisos en el extremo norte del vecindario WOW en 152 East Farm St. y contó su historia.
Ahora pintada de un llamativo tono verde mar, la casa tenía un precio de $ 9,500 cuando uno de los clientes de Yudkin con sede en Waterbury la compró en 2015 y realizó renovaciones. Esa persona la vendió en agosto de 2023 por $ 270,000, y luego el nuevo propietario la vendió por $ 365,000 el 15 de diciembre de 2023.
Hasta el jueves, según Zillow, el valor de la casa de East Farm Street había aumentado a $ 382,800.
Los alquileres estresan a los residentes que llevan mucho tiempo viviendo en la ciudad
Aunque el mercado en alza es excelente para vendedores e inversores, los inquilinos y propietarios de viviendas que llevan mucho tiempo viviendo en Waterbury están sufriendo a medida que tanto los alquileres como los impuestos se disparan a nuevos máximos en la era moderna.
“Mucha gente está luchando con aumentos de alquiler más altos… algunos de ellos duplicaron su alquiler”, dijo Weaver. “Con la electricidad, el gas y todo lo demás que tienen que hacer, no les va bien”.
Weaver se ha unido a la nueva Comisión de Alquiler Justo de la ciudad, que está revisando las quejas por aumentos excesivos de alquiler y mantenimiento deficiente. Los programas de asistencia para el alquiler existentes no pueden hacer lo suficiente para ayudar a las personas que han visto aumentar sus costos de vida, agregó. El alquiler en ciudades de Connecticut que alguna vez fueron asequibles, como Hartford, también ha aumentado drásticamente desde la pandemia, lo que les da pocas opciones a los inquilinos estresados.
“Algunas personas simplemente están abandonando sus casas”, dijo Weaver. “El problema es que realmente no hay ningún lugar al que puedan ir” que sea asequible.
En el frente fiscal, Waterbury se unió a Boston y otras ciudades este año para enfrentar la necesidad de redistribuir la carga de pagar los servicios de la ciudad desde un sector inmobiliario comercial débil a un sector residencial en auge. Se necesitan más policías y maestros en la ciudad en crecimiento y el presupuesto ya se ha reducido al mínimo, dicen los funcionarios de la ciudad.
En una reciente videoconferencia patrocinada por el periódico Republican-American, el alcalde Pernerewski dijo que el aumento en las valoraciones de las viviendas, combinado con la segunda tasa impositiva más alta del estado, 54,19, estaba estresando a los propietarios de viviendas que ya estaban luchando con años de aumentos de impuestos.
“Debido a que las evaluaciones aumentaron tanto, todavía habrá un aumento de impuestos este año”, dijo Pernerewski, y agregó que el propietario promedio de una casa en Waterbury pagaría alrededor de $200 más.
Al igual que los contribuyentes de Hamden, su vecino del condado de New Haven, los residentes de Waterbury también soportan la carga adicional de tener que pagar por los errores de financiación de pensiones cometidos por administraciones anteriores.
“Seguimos trabajando para hacer crecer la lista general para tratar de compensar esas cifras”, dijo Pernerewski.
Yudkin dijo que los valores de las viviendas en aumento y los impuestos más altos están enfriando un poco el mercado inmobiliario de Waterbury, y ha creado una empresa de limpieza de desagües para diversificar su negocio. Pero aún cuenta con el crecimiento en Brass City.
“Sigue en movimiento… los precios son más altos que nunca”, dijo Yudkin. “Así que quién sabe cuándo se detendrá”.
