Por Ginny Monk
Los comentarios recientes del liderazgo demócrata y el gobernador Ned Lamont sugieren que la vivienda y la zonificación, dos temas de política candentes con terribles consecuencias en el mundo real, serán temas importantes durante la sesión legislativa.
Con nuevos presidentes al frente de los comités que se ocupan de la zonificación y la vivienda, y una crisis de vivienda asequible que se avecina en todo el estado, varios proyectos de ley relacionados con la protección contra desalojos, un tope de alquiler, la falta de vivienda y la reforma del uso de la tierra son posibles en esta sesión.
En el discurso anual sobre el estado del estado, Lamont dijo que la falta de viviendas asequibles para gran parte de la fuerza laboral del estado es una barrera para el crecimiento.
“Pero el mayor golpe a nuestra asequibilidad y crecimiento económico es la vivienda, o la falta de ella. Todos los negocios que piensan en mudarse o expandirse repiten una y otra vez: “Incluso si tuvieras la fuerza laboral, no hay lugar para que vivan”.
También se dirigió directamente a los municipios y su control local del desarrollo de la vivienda.
“La respuesta no puede ser simplemente más subsidios”, dijo Lamont el miércoles. “Pueblos y ciudades de Connecticut, usted nos dice dónde los desarrolladores pueden construir más viviendas para que se puedan construir más viviendas más rápido a menor costo, y el control local determinará cómo y dónde se construyen”.
Los expertos en vivienda dijeron que el reconocimiento del problema de la vivienda por parte del gobernador fue bueno, aunque es necesario que haya cambios en las antiguas formas de zonificación.
“Creo que el punto importante aquí es que lo que hemos hecho hasta ahora no ha funcionado”, dijo Erin Boggs, directora ejecutiva de Open Communities Alliance.
El líder de la mayoría de la Cámara, Jason Rojas, D-East Hartford, también mencionó la vivienda asequible como una forma de abordar el aumento del costo de vida durante un discurso en el día de apertura de la legislatura, lo que indica la disposición de los legisladores demócratas para abordar el tema.
“Debemos promulgar una política de vivienda sólida que aborde la necesidad imperiosa de una mayor producción de viviendas de todo tipo: para familias con o sin hijos, para jóvenes profesionales, para ancianos, para personas con discapacidades físicas e intelectuales, para quienes se reincorporan a la sociedad desde la prisión. — para abordar la inseguridad de la vivienda y la falta de vivienda, lo que quiere decir que necesitamos más viviendas asequibles, no menos”, dijo Rojas. “Podemos trabajar con nuestros pueblos y ciudades y entre nosotros para que eso suceda”.
UNA TORMENTA PERFECTA
Connecticut carece de alrededor de 85,400 unidades de vivienda asequibles y disponibles para los inquilinos de ingresos más bajos, según la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos.
La falta de vivienda aumentó en 2022 por primera vez en casi una década, y los desalojos han aumentado. Los alquileres están aumentando en todo el estado y las tasas de disponibilidad de apartamentos se encuentran entre las más bajas del país.
Estas tendencias han culminado en lo que los defensores han llamado una “tormenta perfecta” de problemas de vivienda.
Durante varios años, los expertos en vivienda han atribuido gran parte de la falta de viviendas asequibles en Connecticut a las políticas locales de zonificación que limitan la cantidad de apartamentos que se pueden construir.
Los defensores de políticas en Connecticut ya han sugerido un par de proyectos de ley de reforma de zonificación que apuntan a aumentar la densidad alrededor de las estaciones de tránsito y exigen que las ciudades planifiquen una cierta cantidad de nuevas unidades asequibles.
Los demócratas seleccionaron al Senador MD Rahman, D-Manchester, ya la Representante Eleni Kavros DeGraw, D-Avon, como copresidentes del Comité de Planificación y Desarrollo. El comité generalmente se ocupa de cuestiones relacionadas con la zonificación municipal.
Rahman dijo que veía la vivienda asequible en parte como un problema de la fuerza laboral. Quiere abordar la falta de viviendas asequibles en Connecticut, particularmente para hacer que el estado tenga más éxito económico.
Kavros DeGraw dijo que cree que es importante que un presidente mantenga la mente abierta y expresó su entusiasmo por la idea de un mayor desarrollo residencial alrededor de las estaciones de tránsito. Pero se negó a comentar sobre la política conocida como “participación justa”, que haría que las ciudades planifiquen y zonifiquen para cierta cantidad de nuevas unidades asequibles.
“Creo que la realidad es que definitivamente sabemos que tenemos una crisis de vivienda en Connecticut. Definitivamente tenemos que estar analizando todas y cada una de las opciones… eso no quiere decir que todo se va a aprobar”, dijo.
La Senadora Marilyn Moore, D-Bridgeport, se desempeñará como copresidenta del Comité de Vivienda, junto con el Representante Geoff Luxenberg, D-Manchester. Los dos se conocieron hace años cuando eran asistentes legislativos y comparten un interés en los derechos de los inquilinos.
Moore dijo que su padre era propietario, lo que le mostró de primera mano los problemas que algunas personas tienen para pagar el alquiler. Desde que comenzó la pandemia, ha mantenido un archivo cada vez mayor con las historias de personas de su distrito que la han llamado necesitando ayuda. Ella espera abordar algunos de los problemas que enfrentan en esta sesión.
También planea analizar la falta de un mecanismo de cumplimiento en una ley de 2017 que requería que los municipios crearan planes de vivienda asequible y ayudaran a abordar las necesidades de las personas sin hogar.
La falta de vivienda se ha “salido de control”, dijo.
Luxenberg, que trabaja en el proveedor de servicios para personas sin hogar Hands on Hartford, pasó las últimas dos semanas aprendiendo todo lo que pudo sobre la vivienda. Se centra en la falta de vivienda, tanto en las necesidades de las personas sin hogar como en la prevención de la pérdida de vivienda desde la raíz.
Él dice que está buscando “soluciones creativas” para prevenir la inestabilidad de la vivienda, reducir los costos de la vivienda y aumentar el stock de viviendas asequibles.
“Creo que todo está sobre la mesa cuando se trata de soluciones políticas para mantener a las personas en sus hogares cuando se trata de la tragedia del desalojo”, dijo Luxenberg.
PROTECCIONES DE DESALOJO
Los desalojos han aumentado en Connecticut desde que expiraron las protecciones de la era de la pandemia. Un desalojo puede tener efectos duraderos en la salud, la educación, la salud mental y la futura vivienda de los inquilinos.
Es probable que los defensores presionen por un par de medidas para proteger a los inquilinos contra el desalojo y mejorar sus resultados después de un desalojo, incluida la ampliación de las protecciones contra los desalojos sin causa y la eliminación de ciertos registros de desalojo del sitio web judicial.
Los registros de desalojo pueden permanecer en línea durante años, dijo Giovanna Shay, directora de litigios y defensa de Greater Hartford Legal Aid. Esto hace que sea más difícil para los inquilinos que han presentado desalojos en su contra encontrar nuevos lugares para vivir.
Los grupos de asistencia legal están presionando para que algunos de estos registros se eliminen rápidamente del sitio web judicial y se mantengan inaccesibles para las empresas de selección de inquilinos que pagan por los datos judiciales, particularmente en los casos en los que el caso se retiró, se desestimó o el inquilino ganó.
Los abogados de asistencia legal y el Sindicato de Inquilinos de Connecticut también están presionando para que se amplíen las protecciones contra los desalojos sin motivo.
Los desalojos sin causa, que generalmente ocurren después de que vence el contrato de arrendamiento de un inquilino, han aumentado este año, probablemente en parte porque la mayoría de los desalojos por falta de pago de la renta fueron prohibidos por una moratoria federal durante la pandemia de COVID-19. Continúa porque algunos propietarios de otros estados quieren aumentar los alquileres y buscan desalojar a los inquilinos con alquileres más bajos, dijo Rafie Podolsky, abogado del Centro de Recursos de Asistencia Legal de Connecticut.
Una ley de años requiere causa para desalojar a personas en ciertos grupos, incluidas personas con discapacidades y personas mayores de 62 años en edificios con cinco o más unidades.
Los defensores quieren ver que la protección se extienda a todos los inquilinos en edificios con cinco o más unidades. Luke Melonakos-Harrison, un organizador del Sindicato de Inquilinos de Connecticut, dijo que podría ayudar a proteger a los inquilinos que se están organizando contra las represalias.
“Creo que el año pasado vimos cuán vital era para la organización de inquilinos”, dijo Melonakos-Harrison.
LÍMITE DE ALQUILER
El sindicato se encuentra entre los grupos que buscan introducir un tope de aumento de alquiler en Connecticut.
Su propuesta limitaría los aumentos anuales de alquiler al 3%, incluso entre inquilinos.
“Nunca habíamos visto aumentos de alquiler como este”, dijo Melonakos-Harrison. “Hemos gastado una gran cantidad de energía este año luchando, en algunos casos, por cientos de dólares de aumento de alquiler”.
Algunos municipios tienen comisiones de alquiler justo que permiten a los inquilinos presentar quejas sobre aumentos de alquiler excesivos. La legislatura amplió el número de comisiones el año pasado, pero no todas las localidades las tienen.
FALTA DE VIVIENDA
Los proveedores de servicios para personas sin hogar están solicitando más fondos para abordar la necesidad que han visto en los últimos años: $50 millones en fondos para el Sistema de respuesta para personas sin hogar.
Quieren el dinero para fortalecer las organizaciones de respuesta para personas sin hogar y aumentar los salarios del personal de servicio para personas sin hogar, anualizar el financiamiento para la infraestructura de red de acceso coordinado, anualizar el financiamiento del programa de emergencia por clima frío y crear una fuente de financiamiento flexible para ayudar a pagar cosas como depósitos de seguridad y tarifas de solicitud. .
La Red de Acceso Coordinado es el sistema regional de refugios y proveedores de servicios que ayudan a las personas sin hogar en Connecticut.
“Estamos pidiendo fortalecer la base de nuestro sistema de respuesta para personas sin hogar para que cada año podamos trabajar para terminar con la falta de vivienda en Connecticut, que es una meta alcanzable en nuestro estado”, dijo Evonne Klein, directora ejecutiva de Connecticut Coalition to End Falta de vivienda.
La falta de vivienda aumentó en Connecticut por primera vez en casi una década en 2022. El recuento anual estimó que había casi 3000 personas sin hogar en el estado.
“Este sistema debe estar adecuadamente financiado”, dijo Klein. “No hay atajo. … Cuando habla de que la vivienda es el problema número 1, también está hablando de que la falta de vivienda es el problema número 1. No puedes desvincular eso”.
Estabilidad de la vivienda
Otro consorcio de defensa de la vivienda, HOMEConnecticut, solicita más inversiones para mejorar la estabilidad de la vivienda en todo el estado.
Les gustaría ver más dinero destinado al Programa de Asistencia de Alquiler general del estado para que alrededor de 2,400 hogares más puedan obtener asistencia de alquiler y más fondos para construir viviendas asequibles a través del fondo Housing FLEX y el Fondo Fiduciario de Vivienda.
También quieren iniciar un programa piloto de $5 millones que apoyaría más inspecciones de viviendas en los municipios. Estas inspecciones ocurrirían regularmente, sin necesidad de una queja del inquilino, dijo Sean Ghio, director de políticas de Partnership for Strong Communities.
REFORMA DEL USO DE LA TIERRA
Es probable que el Comité de Planificación y Desarrollo también vea propuestas para la reforma del uso de la tierra que apuntan a aumentar la asequibilidad.
Uno, impulsado por el grupo Desegregate CT, exige recompensas para las ciudades que aumenten la densidad alrededor de ciertas estaciones de tránsito. La propuesta “Work Live Ride” del grupo incluye incentivos financieros y asistencia técnica para las ciudades que se encuentran en zonas de mayor densidad residencial cerca de las estaciones de tránsito.
El grupo realizó auditorías de caminatas durante el año pasado para perfeccionar la legislación, dijo el director Pete Harrison.
“Creemos que este es un muy buen comienzo para cambiar la mentalidad en Connecticut”, dijo. “Podemos resolver grandes problemas y podemos tener una visión realmente positiva de lo que puede ser Connecticut”.
Una coalición de grupos llamada Growing Together Connecticut también presionará por lo que se llama “participación justa”, o una propuesta de zonificación que requeriría que las ciudades planifiquen y zonifiquen viviendas más asequibles según las necesidades de la región.
Growing Together Connecticut, un consorcio de unos 45 grupos de defensa, líderes religiosos y expertos en vivienda, realizó una conferencia de prensa el martes para anunciar sus propuestas de varias medidas relacionadas con la vivienda. Las propuestas incluían otro intento de aprobar una ley de “participación justa”.
“Connecticut es uno de los lugares más caros para encontrar vivienda en el país”, dijo Boggs en un comunicado de prensa a fines del año pasado. “También somos uno de los lugares más segregados del país”.
La propuesta le pide al estado que primero evalúe las necesidades de vivienda en Connecticut. Luego, los pueblos dividirían la responsabilidad de planificar y zonificar para esa necesidad de acuerdo con su región. El estado crearía un sistema para incentivar y garantizar que las ciudades sigan el plan, dijo Boggs.
Los legisladores también pueden discutir una de las leyes de vivienda existentes en el estado, conocida como 8-30g. La ley ofrece remedios legales a los desarrolladores de viviendas asequibles en pueblos que tienen menos del 10% de su stock de viviendas designadas como asequibles.
La ley invierte la carga de la prueba. Si una junta de zonificación local rechaza una solicitud que cumple con 8-30g, la comisión local tiene que demostrar que la denegación estuvo relacionada con razones específicas relacionadas con la salud o la seguridad pública, que estos intereses superan claramente la necesidad de viviendas asequibles y que los intereses públicos no pueden protegerse mediante cambios razonables a la propuesta.
La última sesión vio la propuesta de una ley que ordenaría un estudio de 8-30g. Los opositores dijeron que era un ataque a la ley, que fue criticada durante la elección de gobernador por el candidato republicano Bob Stefanowski.
Las opciones aún están abiertas para esta sesión, dijo Luxenberg.
“Mi opinión es que Connecticut tiene un imperativo moral y práctico de hacer todo lo posible para crear viviendas más asequibles en cada ciudad y pueblo de Connecticut”, dijo.
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Jenna Carlesso, de CTMIRROR, contribuyó a este informe.
