Por Thomas Breen
El gigante minorista de muebles IKEA ha conseguido un descuento de 4 millones de dólares en el “valor justo de mercado” de su propiedad en Sargent Drive, y un recorte de 186.000 dólares en su próxima factura de impuestos locales, después de librar una batalla legal de años sobre el valor de la propiedad.
Ese es el resultado de un acuerdo alcanzado el 25 de septiembre en el caso del tribunal estatal Ikea Property Inc. contra la ciudad de New Haven.
La demanda que se encuentra en el centro de ese caso, presentada por primera vez en mayo de 2021, vio a IKEA intentar convencer al tribunal de reducir la tasación fiscal emitida por la ciudad para 450 Sargent Dr., una propiedad de 16,7 acres que la empresa sueca de muebles para el hogar posee desde 2003.
Ese sitio ha sido durante mucho tiempo el hogar de un edificio industrial de 310.000 pies cuadrados donde los clientes pueden comprar camas, escritorios, sofás, lámparas y, por supuesto, albóndigas suecas ya hechas.
El 25 de septiembre, el juez del Tribunal Superior del estado, Matthew Budzik, firmó una estipulación acordada tanto por IKEA como por la ciudad de New Haven, poniendo así fin a este caso judicial que lleva tres años en curso.
El acuerdo reduce el “valor justo de mercado” del año fiscal 2020 para 450 Sargent Dr. de $33,173,400 a $29,000,000, o en un total de más de $4.1 millones.
Dado que las propiedades de la ciudad están gravadas a su valor tasado, que es el 70 por ciento de su “valor justo de mercado”, eso significa que la estipulación aprobada por el tribunal reduce el valor tasado de ese año para esta propiedad de $23,221,380 a $20,300,000.
Al tener en cuenta la tasa impositiva en ese momento, todo eso se traduce en una reducción de $128,190 en la factura de impuestos inmobiliarios de New Haven del año fiscal 2020 de la empresa.
Según el portavoz de la ciudad, Lenny Speiller, el acuerdo del caso judicial también se aplica al año de la Lista Grande 2021 y, al tener en cuenta la tasa de molino de ese año y la fase de revaluación de la propiedad, da como resultado una reducción de $ 58,062 en la factura de impuestos de ese año.
Estos “sobrepagos” de la factura de impuestos para los años de la Lista Grande 2020 y 2021, por un total de más de $ 186,000, se aplicarán como créditos para el próximo pago del impuesto a la propiedad local de IKEA, según el acuerdo.
“Las valoraciones de las propiedades se generan a través de modelos informáticos y tienen en cuenta varios factores”, dijo Speiller al Independent en un comentario por correo electrónico. “Sin embargo, las propiedades no siempre se ajustan perfectamente al modelo informático, por lo que existe un proceso para que los propietarios apelen estas evaluaciones y presenten valoraciones alternativas. El edificio de IKEA es una de estas propiedades únicas que no encaja fácilmente en el modelo de evaluación típico. El MOA [memorando de acuerdo] refleja un acuerdo que tiene en cuenta estos factores, así como los posibles costos de la ligadura, y estamos contentos de haber podido llegar a un acuerdo amistoso”.
En una presentación legal del 26 de enero en este caso, el abogado de IKEA, Michael Reiner de Farmington, proporcionó un informe de tasación de 14 páginas que la empresa había encargado a un experto en tasaciones de propiedades comerciales con sede en New Hampshire llamado Barry Cunningham.
Después de analizar la propiedad utilizando enfoques de costos, comparación de ventas e ingresos, Cunningham concluyó que el valor justo de mercado de 450 Sargent Dr. para este período de tiempo era de $26,650,000. Como lo demuestra el acuerdo del 25 de septiembre en este caso, la ciudad e IKEA finalmente acordaron una tasación casi $2.5 millones más alta que la propuesta de Cunningham, pero más de $4.1 millones menos que la tasación inicial de la ciudad.
Si bien este acuerdo reciente pone fin a la demanda de tasación fiscal de 2021 de IKEA, no significa el final de las disputas legales sobre las futuras facturas de impuestos de 450 Sargent Dr.
Esto se debe a que la empresa de muebles todavía está llevando adelante una segunda demanda de tasación fiscal, presentada en mayo de 2022, que impugna la tasación de impuestos municipales posterior a la revaluación de la propiedad de $38,066,700.
Con la tasa actual de 38.5 y la tasación del 70 por ciento de $26,646,690, eso significa que IKEA debe un total de $1,025,897 en impuestos inmobiliarios locales para el año fiscal actual, que comenzó el 1 de julio. Pagaron la primera mitad de esa factura de impuestos locales en julio; la segunda mitad vence en enero. Sin embargo, el resultado de esta segunda demanda de tasación fiscal podría resultar en otro recorte a sus impuestos actuales.
