Por Laura Glesby
Con la aprobación por parte de los concejales de una reforma urbanística histórica destinada a promover la construcción de más viviendas, el centro de New Haven se perfila cada vez más como una zona más habitada y más extensa.
La nueva legislación urbanística fue impulsada por el concejal del centro de la ciudad y East Rock, Eli Sabin, junto con sus compañeros concejales también del centro de la ciudad, Carmen Rodríguez, Kiana Flores, Frank Douglass y Ángel Hubbard, en colaboración con el Departamento de Urbanismo.
Todos los 21 miembros de la Junta Municipal que asistieron a la reunión plenaria del lunes por la tarde, votaron a favor de la modificación de la ordenanza.
La ley crea una nueva designación de zonificación llamada “Downtown for All Overlay District” (Distrito superpuesto del centro accesible para todos), que modifica, pero no sustituye, las designaciones zonales existentes que afectan al centro de la ciudad.
En términos generales, el distrito superpuesto suaviza las restricciones sobre el tamaño, la densidad, las configuraciones y las ubicaciones de los nuevos proyectos residenciales en el centro de la ciudad.
En general, la legislación facilita a las promociones inmobiliarias la construcción de más apartamentos en el centro de la ciudad, ante la escasez de viviendas y el aumento de los alquileres.
A mediados de 2025, los datos del censo indicaban una tasa de desocupación del 1,9 % (en referencia a la proporción entre el número de viviendas y el número de unidades familiares) en la zona de New Haven-Milford. Esa tasa relativamente baja, se traduce en menos opciones de vivienda para los inquilinos y más poder de influencia en el mercado para los propietarios que buscan aumentar los alquileres.
La modificación de la zonificación complementará las ventajas existentes para los proyectos que reservarán un determinado porcentaje de las unidades construidas como “viviendas asequibles”, en virtud de la ordenanza municipal sobre zonificación inclusiva.
Mapa: Modificación de la ordenanza “Distrito superpuesto del centro de la ciudad accesible para todos”
En la reunión del lunes, los concejales que redactaron la legislación, dijeron que esperan que la enmienda de zonificación ayude a bajar los alquileres e impulse la construcción de viviendas más económicas en el centro de la ciudad.
“Hemos sabido de personas que están siendo desalojadas porque subió el alquiler”, dijo Sabin. “Son personas que han perdido su trabajo y ahora están atrasadas en el pago del alquiler”.
Douglass mencionó que su hija recientemente quiso regresar a New Haven después de terminar la universidad, pero se dio cuenta de que “no podía pagar el alquiler y se mudó para Hamden”.
“Es un verdadero cambio que contribuirá a que la ciudad sea más habitable para todos” afirmó Flores, refiriéndose a la modificación de la ordenanza.
“Podremos bajar los alquileres”, dijo Hubbard.
Rodríguez argumentó que, al permitir una mayor construcción de viviendas en espacios subutilizados, la enmienda permitiría “aprovechar mejor los terrenos del centro de la ciudad”.
Douglass también señaló que “el centro de la ciudad es un lugar ideal para construir más viviendas”, ya que «cuenta con medios de transporte para dar servicio a más personas».
Douglass también defendió que «el centro es un lugar ideal para construir más viviendas», porque «tiene un sistema de transporte suficiente para ofrecer el servicio a más personas”.
Los concejales previeron que un centro de la ciudad más denso permitiría que más personas prefirieran el transporte público en lugar de sus vehículos (lo que reduciría la contaminación y el tráfico), aportaría más ingresos por impuestos a la ciudad e impulsaría una economía local más dinámica al facilitar más clientes a las pequeñas empresas y más oportunidades de empleo al sector de la construcción.
El concejal de Westville Adam Marchand, miembro del Comité Legislativo, señaló que “numerosos residentes esperaron durante horas para manifestar su apoyo al Distrito Superpuesto del Centro para Todos” durante la audiencia pública del comité sobre este tema.
Dentro del nuevo distrito superpuesto, la ordenanza:
• Permitiría edificios residenciales más altos al duplicar la relación entre superficie construida y superficie del terreno (FAR) de 6,0 a 12,0 (o, en el caso de los edificios de zonificación inclusiva, a 15,0) dentro del “núcleo interior” de la zona. El índice de ocupación del suelo (FAR) de un edificio hace referencia a la relación entre la superficie total de cada planta del edificio y la superficie total del terreno en su conjunto. Una FAR de 12,0 permitiría que un edificio que ocupara el 100 % de un terreno determinado, tuviera 12 plantas, y que un edificio que ocupara el 50 % de un espacio, tuviera 24 plantas.
• Reduciría la superficie mínima construida por unidad en un complejo multifamiliar a 400 pies cuadrados, en lugar de los 1000 pies cuadrados actuales (o 600 pies cuadrados para los complejos que cumplan los requisitos de zonificación inclusiva).
• Básicamente, esta disposición significa que la superficie total en pies cuadrados de cada piso de un edificio determinado, dividida por el número total de unidades, debe ser de un mínimo de 400 pies cuadrados. Al reducir este mínimo, la modificación de la zonificación permite una mayor densidad en los edificios de apartamentos del centro de la ciudad.
• Permitir las unidades de ocupación de una sola habitación (SRO) con la aprobación de la Comisión de Planificación de la Ciudad. Los promotores inmobiliarios pueden ahora solicitar un permiso especial para crear pensiones y apartamentos tipo dormitorio en los que los inquilinos comparten baños y/o cocinas comunes mientras alquilan habitaciones individuales.
• Minimizar los requisitos para los espacios comunes y los patios.
• Reducir los obstáculos legales para la construcción de viviendas en zonas industriales y empresariales dentro del distrito superpuesto.
