Si son un poco observadores, se habrán dado cuenta de que las ciudades en Connecticut, incluso aquellas que están construyendo muchos apartamentos, tienen un número considerable de solares vacíos. Son parcelas relativamente pequeñas, de 1.000 a 1.500 metros cuadrados, esparcidas por zonas céntricas llenas de bloques de apartamentos. Algunas están valladas y cubiertas de matojos; otras tienen aparcamientos mal asfaltados y peor señalados, casi siempre medio vacíos.
En sitios como New Haven o Stamford, donde los alquileres son escandalosamente altos y todo lo que sale al mercado se vende casi de inmediato, estos terrenos parecen un desperdicio. Es obvio que quienquiera que sea el propietario podrá ganar más dinero construyendo pisos que teniéndolos abandonados, pero no se construye. ¿Por qué?
Resulta que no es cuestión de especulación, incompetencia o falta de ganas, sino que hay un motivo regulatorio detrás. Para ser más exacto, la normativa para construir edificios nuevos en Connecticut hace que edificar en parcelas pequeñas sea algo inviable desde el punto de vista financiero.
En Connecticut (y en casi todo Estados Unidos), el código de construcción obliga a que los edificios de más de una planta con varias viviendas deban tener dos accesos con dos escaleras separadas. En edificios con más de una vivienda en cada nivel, estas dos escaleras deben estar comunicadas por un pasillo al que todas las unidades tengan acceso directo.
Esto es: debes tener una entrada principal, con escalera, en un extremo del edificio; un pasillo al que todas las viviendas tengan una puerta directa, y otra escalera, separada, que dé a otra fachada.
Si tenéis un papel y lápiz cerca, haced un pequeño experimento. Dibujad un rectángulo más o menos grande, poniendo dos escaleras conectadas con un pasillo. Ahora intentad dividir el resto en varias unidades, todas con ventanas al exterior. Os daréis cuenta rápidamente de que esas dos escaleras ocupan muchísimo espacio y que, además, el pasillo hace de la distribución interior un caos, con apartamentos largos que tienen un acceso a la fachada más bien limitado.
En un edificio grande, como esos bloques de apartamentos que ocupan media manzana, lo que acabas teniendo son distribuciones interiores parecidas a un hotel, con larguísimos pasillos con puertas a ambos lados y muchísimo espacio desperdiciado tontamente. En edificios en parcelas más o menos pequeñas, te quedan distribuciones imposibles en las que no puedes colocar más de un apartamento por planta, y sigues teniendo que desperdiciar muchos metros cuadrados construyendo escaleras.
Cuando vendes un piso, por descontado, estás vendiendo superficie habitable, no escaleras. Así que el coste de construcción acaba siendo demasiado alto y no vale la pena edificar nada.
La cuestión es que sabemos, porque tenemos ejemplos en literalmente todo el resto del mundo, que la normativa de doble escalera separada conectadas con un corredor largo no reduce el riesgo en caso de incendios. La experiencia en básicamente toda Europa, América Latina y Asia es que el principal riesgo en caso de incendio no es encontrarse una escalera bloqueada, sino que tu punto de salida, esto es, la escalera, esté lejos de tu vivienda, al final de un pasillo. El motivo es que es fácil hacer que las escaleras sean a prueba de incendios, por un lado, y que el peligro principal es la lentitud de las evacuaciones y el humo, no el fuego en sí.
Así que, en el resto del mundo, una parcela de 1.500 metros habitualmente tendría una entrada con una escalera y un ascensor que da a un vestíbulo un poco dentro del edificio. Estos dan acceso a cuatro viviendas en cada rellano, todas con dos paredes exteriores, y aprovechando mucho más la superficie construida. Puedes edificar más vivienda, a menor coste, en el mismo espacio, porque no estás desperdiciando metros cuadrados en un segundo acceso que no sirve casi para nada.
Aunque parece un poco absurdo, las escaleras importan, y mucho, al hablar de vivienda asequible. También cosas como ascensores, fontanería, instalaciones eléctricas o materiales autorizados. Casi siempre Estados Unidos tiene normas distintas al resto del mundo, peores resultados de seguridad y costes de construcción más altos.
Reducir el precio de la vivienda en Connecticut va a requerir no solo construir más, sino hacerlo mejor. Hay mucho por hacer.
